home

WR 2014/4: Renovatie - woonruimte: geen redelijk voorstel met betrekking tot verhuizing gedaan; renovatie in bewoonde staat niet redelijk; recht op verhuiskostenvergoeding; verrekening met andere vergoedingen mogelijk

Instantie:        Hof Den Haag    Datum:  29 januari 2013
Magistraten:    Mrs. M.J. van der Ven, E.M. Dousma-Valk, H.J. Rossel
Zaaknr:           LJN:    BZ2244


Wetingang: (art. 7:220 lid 2, 5 en 6 BW; art. 11g BBSH)


Verhuurder heeft haar renovatieplannen in belangrijke mate niet gebracht als een voorstel maar als een vaststaand feit. Dat huurders zich mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel in al zijn facetten, hebben huurders niet hoeven begrijpen. Huurders zijn slechts akkoord gegaan met de werkzaamheden voor het aanbrengen van geriefverbeteringen en de daaruit voortkomende huurverhoging van EURO 30 per maand. Uit niets blijkt dat aan de huurders werd gevraagd (ook) in te stemmen met de andere aspecten van de voorgenomen renovatie (waaronder de vergoeding en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat). Verhuurder kon niet in redelijkheid aannemen dat huurders door ondertekening van de akkoordverklaring de renovatieplannen in volle omvang als redelijk bestempelden. Het hof acht het door verhuurder nageleefde renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit op het uitgangspunt was gebaseerd dat de renovatie kon worden uitgevoerd in bewoonde staat.

Het hof oordeelt dat verhuurder in redelijkheid niet van huurders mocht verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen gezien a. de aard van de uitgevoerde werkzaamheden; b. de omstandigheid dat de binnenwerkzaamheden alle vertrekken van de woning betroffen; c. de omstandigheid dat de huurders hun spullen overdag nauwkeurig dienden af te dekken en zelf geregeld elders moesten verblijven; d. dat er (gedurende bepaalde perioden) geen gebruik kon worden gemaakt van de normale voorzieningen (ook al had verhuurder enkele voorzieningen hiervoor getroffen); e. de geplande duur van de werkzaamheden. De door verhuurder uitgevoerde collectieve werkzaamheden waren reeds zodanig omvangrijk en ingrijpend dat van huurders in redelijkheid niet verlangd kon worden dat zij tijdens de uitvoering ervan in hun woning bleven wonen. Ook de individuele werkzaamheden worden betrokken in de afweging of renovatie in bewoonde staat mogelijk is omdat deze werkzaamheden onder 'sloop met vervangende nieuwbouw', dan wel 'gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging' vallen.

Huurders komt een schadevergoeding toe ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen. Omdat verhuizing van de huurders noodzakelijk was, hadden de huurders de minimumvergoeding van art. 11g lid 3 BBSH, respectievelijk art. 7:220 lid 6 BW (afhankelijk van het tijdstip van verhuizing) behoren te ontvangen. Gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding is daarbij niet van belang of de inboedel wordt/is meeverhuisd en in hoeverre de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen.

De toekenning van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex art. 11g BBSH door huurders zonder enige vorm van verrekening met de hen reeds verstrekte vergoedingen is naar maatstaven van redelijkheid echter onaanvaardbaar. Indien verhuurder direct had onderkend dat huurders hadden moeten verhuizen en deswege recht hadden op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, dan waren huurders voor een wisselwoning huur verschuldigd geweest, hadden ze zelf water en energie moeten betalen en dan hadden ze geen ongemakkenvergoeding en vergoeding voor herinrichtingskosten ontvangen. Indien en voor zover huurders zijn verhuisd naar/zijn gaan slapen in een zogenoemde douchewoning, acht het hof redelijk dat de huurders enige vergoeding verschuldigd zijn, dit wordt bepaald ex aequo et bono op EURO 5 per dag. Ten aanzien van de overige door verhuurder in natura verstrekte voorzieningen ziet het hof geen aanleiding voor verrekening. Mede gelet op het feit dat niet is komen vast te staan in hoeverre huurders door deze voorzieningen zijn gebaat.

Partij(en)

Appellanten in het principaal appel, geïntimeerden in het incidenteel appel:
59 appellanten, allen wonende te Gorinchem, hierna gezamenlijk te noemen: huurders

Advocaat:
mr. M.G.T. Uphus
tegen
Geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel: Stichting Poort 6, gevestigd te Gorinchem
Advocaat:
mr. R.G. Degenaar

Bewerkte uitspraak

Uitspraak

(...)
Beoordeling van het hoger beroep
1       De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2       Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1     Poort 6 is een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Zij verhuurt aan huurders etagewoningen in complexen, gelegen in de Vroedschapswijk in Gorinchem (verder: de woningen).

2.2     Bij brief van 10 januari 2008 heeft de rechtsvoorganger van Poort 6, de Stichting Bevo Woningbeheer (verder ook aangeduid als Poort 6), aan huurders een renovatie van de complexen en de daarin gelegen woningen aangekondigd. Nadien heeft Poort 6 informatieavonden georganiseerd over de renovatie. Poort 6 heeft de huurders ook geïnformeerd middels (nieuws)brieven. Daarbij heeft zij een huurverhoging in het vooruitzicht gesteld, omdat de woningen werden verbeterd en geïsoleerd. Verwezen werd naar een Sociaal Plan dat de gemeente Gorinchem, Poort 6, de Huurdersvereniging Gorinchem en de Stichting Huurdersbelangen Bouwen & Bewaren gezamenlijk hebben opgesteld

2.3     De renovatieplannen werden in de eerste nieuwsbrief van Poort 6 als volgt toegelicht:

"Zoals u inmiddels weet, willen we uw woning renoveren. Omdat de start van de renovatie nu steeds dichterbij komt, lichten we zo goed mogelijk toe wat er in de woningen gaat gebeuren en wat dat voor u betekent. (...) Wat gaat er gebeuren? De renovatie bestaat uit twee delen. Collectieve werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, om ervoor te zorgen dat de woningen nog 25 jaar mee kunnen. Daarnaast gaan we ook individuele werkzaamheden uitvoeren waarbij we de keuze aan u laten. Hieronder leggen we uit wat we precies gaan doen.

Collectieve werkzaamheden (...) Werkzaamheden aan de buitenkant van het gebouw:
-       Het verwijderen van de schoorstenen op het dak met uitzondering van de schoorstenen op de kopgevel.
-       Het vervangen van de dakplaten bij woningen waar nu een dakplaat gemaakt van strovezel aanwezig is.
-       Het aanbrengen van dakisolatie onder de dakpannen.
-       Het vervangen van de dakpannen.
-       Het vervangen van de goten en de hemelwaterafvoeren.
-       Het vervangen van de dakkapellen.
-       Het vervangen van de voegen in het metselwerk van de gevel.
-       Het aanbrengen van isolatie in de spouwmuur van de gevel.
-       Het vervangen van de kozijnen aan de buitengevel inclusief het vervangen van het hang- en sluitwerk. In de nieuwe kozijnen wordt HR++glas geplaatst.
-       Het aanpassen van de balkonvloeren, zodat het water beter wegloopt.
-       Het vervangen van de garagedeuren.
-       Het aanpassen en vergroten van de entree inclusief het plaatsen van nieuwe brievenbussen en een bellentableau.

Werkzaamheden aan de binnenkant van het gebouw:
-       Het vernieuwen van de tegelvloeren in de trappenhuizen.
-       Het behandelen van het bestaande metselwerk in de trappenhuizen.
-       Het vervangen van de bestaande lichtschakelaar in de portieken door een eigentijds systeem.
-       Het vernieuwen van de toegangsdeuren van de woningen inclusief het vervangen van het hang- en sluitwerk volgens politiekeurmerk.
-       Het vervangen van de geiser en de bestaande cv-installatie met moederhaard door een cv-installatie met hoogrendementsketel met warmwatervoorziening in de keuken.
-       Het aanbrengen van mechanische ventilatie, zodat vochtige lucht direct wordt afgevoerd.
-       Het vernieuwen van de bestaande leidingschacht achter de toiletruimte. Hierbij verwijderen we tegelijkertijd de bestaande asbesthoudende riolering.
-       Het aanbrengen van twee nieuwe leidingschachten in de keuken voor de toe- en afvoer van de cv-installatie en eventueel de wasautomaat.
-       Door het aanbrengen van de nieuwe leidingschachten en de cv-installatie moeten de wand- en vloertegels in de keuken, de badkamer en het toilet worden vervangen.
-       Indien nodig, wordt de elektra in de groepenkast uitgebreid met een extra groep en een aardlekschakelaar.

Individuele werkzaamheden
De individuele werkzaamheden waar u zelf voor kunt kiezen en die alleen op uw verzoek worden uitgevoerd zijn:
-       Het vervangen van het bestaande keukenblok voor een nieuw keukenblok. Als het nodig is, worden de wandcontactdozen aangepast. Als u kiest voor het handhaven van het bestaande        keukenblok moet deze wel worden verplaatst in verband met het aanbrengen van de leidingschacht voor de cv-installatie.
-       Het aanbrengen van een nis naast de leidingschacht. Hier kunt u bijvoorbeeld uw wasmachine, koelkast of magnetron plaatsen.
-       Het vernieuwen van het sanitair in de badkamer en het toilet. U mag ook nieuwe wand- en vloertegels uitkiezen.
-       Het verwijderen van de bestaande schoorsteenmantel met kast in de woonkamer en het herstellen van het stukadoorswerk.
-       Het verwijderen van de bestaande gangkast om meer ruimte in de woonkamer te creëren."

Later is besloten - indien de huurder daarvoor had gekozen - niet alleen de schoorsteenmantel te slopen, maar tevens de schoorsteen, waarin ook asbest was verwerkt. Ook de plannen voor een aantal andere werkzaamheden zijn op enkele punten gewijzigd.


2.4     In de brief waarin zij de renovatie aankondigde heeft Poort 6 aangegeven dat de huurders tijdens de renovatie in hun woningen konden blijven wonen. In de nieuwsbrieven werd de verwachting uitgesproken dat de werkzaamheden per woning ongeveer vijf weken zouden duren. Aangekondigd werd dat er gedurende die vijf weken periodes zouden zijn waarin de huurders geen gebruik zouden kunnen maken van de keuken, de badkamer en/of het toilet. In de nieuwsbrief van april 2008 gaf Poort 6 aan dat op de binnenterreinen in de wijk douchecabines zouden worden geplaatst. Ook zouden de huurders tijdens de renovatie gebruik kunnen maken van een eigen chemisch toilet, dat in hun woning geplaatst zou worden.

2.5     Bij nieuwsbrief van begin oktober 2008 stelde Poort 6 de huurders op de hoogte van een financiële regeling, overeengekomen met de huurdersfederatie en de bewonerscommissie. Ingevolge die regeling zou aan de huurders een vergoeding worden uitgekeerd bestaande uit een huurcompensatie van 42 dagen, een overlastvergoeding van EURO 270, te verhogen met maximaal EURO 200 afhankelijk van eventuele optionele werkzaamheden, en een herinrichtingsvergoeding. Als bijlage werd een akkoordverklaring ter ondertekening aan de huurders meegestuurd. De nieuwsbrief vermeldt:
"(...) De akkoordverklaring is nodig omdat wij voor de geriefsverbeteringen een huurverhoging van EURO 30 per maand vragen. (...) Zodra de akkoordverklaringen binnen zijn, gaan we verder met de
voorbereidingen voor de renovatie (...)".

2.6     Bedoelde akkoordverklaring luidt als volgt:

"Hierbij verklaar ik (...) akkoord te gaan met de werkzaamheden voor het aanbrengen van geriefverbeteringen zoals spouwisolatie, HR++glas, het
aanbrengen van een HR cv-ketel met warmwatervoorziening, het aanbrengen van mechanische ventilatie en de daaruit voortkomende huurverhoging van EURO 30 per maand. Omdat er een huurverhoging aan gekoppeld wordt, is het noodzakelijk dat u hiervoor uw handtekening plaatst."

2.7     Bij brief van 6 oktober 2008 schreef Poort 6:
"(...) Vorige week heeft u een nieuwsbrief ontvangen over de stand van zaken van de renovatiewerkzaamheden in uw wijk. In deze nieuwsbrief vroegen wij u om de akkoordverklaring te ondertekenen en naar ons terug te sturen. Van diverse bewoners hebben we gehoord dat ze eerst meer willen weten over de keuzemogelijkheden. De keuzemogelijkheden staan echter buiten de akkoordverklaring. Door uw handtekening te zetten gaat u akkoord met de werkzaamheden die sowieso in elke woning uitgevoerd moeten worden, zoals het plaatsen van een HR cv-ketel met warmwater, en niet
met de keuzemogelijkheden, zoals het aanbrengen van een nis in de keuken. We hebben de ondertekende verklaring van u nodig om verder te gaan met de voorbereidingen. (...)"

2.8     Later, bij nieuwsbrief van november 2008, zegde Poort 6 toe om, wanneer douche, toilet en keuken niet gebruikt konden worden, per adres een woning beschikbaar te stellen waarin de huurders overdag konden verblijven en douchen. In bijzondere gevallen kon gebruik gemaakt worden van een wisselwoning, waarin ook overnacht kon worden.

2.9     De werkzaamheden zijn in het voorjaar van 2009 gestart. Bij aanvang van de werkzaamheden stonden 54 van de 288 in de complexen gelegen woningen leeg. De bewoners van 5 van de overige in de complexen gelegen woningen zijn tijdens de werkzaamheden in hun woningen blijven wonen (en overnachten). Bewoners van 198 van de in de complexen gelegen woningen hebben hun intrek genomen in de door Poort 6 ter beschikking gestelde 'douchewoningen' of cabines en sliepen daar ook, hetgeen Poort 6 heeft toegelaten. De overige bewoners verbleven tijdens de werkzaamheden elders.

2.10    In eerste aanleg vorderden 63 huurders - zakelijk weergegeven - de veroordeling van Poort 6 tot betaling aan huurders van een bedrag van EURO 5264,28 per huurder, dan wel EURO 5327 per huurder indien de verhuizing op of na 1 maart 2010 heeft plaatsgevonden, met veroordeling van Poort 6 in de kosten van het geding. Aan deze vordering legden zij ten grondslag dat op basis van een door Poort 6 met de huurdersfederatie en de bewonerscommissie overeengekomen regeling aan elk van hen een tegemoetkoming voor renovatie in bewoonde staat is toegekend, bestaande uit een huurcompensatie, een overlastvergoeding en een herinrichtingsvergoeding. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat deze vergoeding geen recht deed aan de overlast die de huurders als gevolg van de renovatie ondervonden. Al snel na de start van de werkzaamheden bleek de renovatie ingrijpender te zijn dan vooraf door de verhuurder was geschetst en de overlast was zodanig, dat niet van de huurders verlangd kon worden dat zij in hun woning zouden verblijven gedurende de werkzaamheden of dat zij in de woningen zouden slapen. Het vele stof, het lawaai, de wijze waarop asbest werd verwijderd en de wijze waarop de overige renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd maakten het onmogelijk om in de woningen te blijven wonen tijdens de werkzaamheden.

Gedurende weken was er geen sanitair, geen kookgelegenheid, geen water, geen verwarming en met regelmaat geen stroom. Doordat kozijnen werden vervangen waren ruimten open en koud.
Per woning duurden de werkzaamheden gemiddeld 8 weken, terwijl de organisatie van de uitvoering van de werkzaamheden slecht was. De huurders die de akkoordverklaring hadden getekend waren alleen akkoord gegaan met de uit te voeren werkzaamheden en de daaruit voortvloeiende huurverhoging, uitgaande van de veronderstelling dat het met de overlast wel mee zou vallen en dat verhuizing niet noodzakelijk zou zijn. Zij hebben daarmee niet afgezien van hun recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Aangezien later bleek dat de overlast een verhuizing alsnog noodzakelijk maakte, en nagenoeg alle huurders ook daadwerkelijk tijdelijk zijn verhuisd, werd de met de huurderscommissie overeengekomen vergoeding als niet toereikend en onrechtvaardig ervaren en achtten de huurders zich niet aan die overeenkomst gebonden. Zij menen daarom aanspraak te kunnen maken op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van art. 11g BBSH, respectievelijk art. 7:220 BW.

2.11    Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Poort 6 veroordeeld tot betaling aan huurders van een bedrag van EURO 1500 per huurder, met veroordeling van Poort 6 in de kosten van het geding. Hetgeen de huurders aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd is door de kantonrechter kennelijk opgevat als een beroep op het 'niet redelijk' zijn van het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel, mede omvattende renovatie in bewoonde staat, de te verwachten overlast en de hoogte van de vergoedingen (ov. 9). Overwogen werd dat Poort 6 de huurders voor en gedurende de renovatie door middel van (nieuws)brieven en informatiebijeenkomsten en onder verwijzing naar het Sociaal Plan heeft ingelicht over de renovatie, onder meer over de duur van de werkzaamheden, de hoogte van aan de huurders uit te keren vergoedingen en het feit dat er geen noodzaak tot verhuizing bestond. Voor zover Poort 6 de huurders hiermee tijdig een voldoende omvattend en concreet voorstel zou hebben gedaan als bedoeld in [het hof leest:] art. 7:220 lid 2 BW, kan niet gezegd worden dat de huurders die de akkoordverklaring hebben ondertekend met dit voorstel hebben ingestemd. Uit de tekst van de akkoordverklaring en uit onder meer de toelichting in de begeleidende nieuwsbrief volgt dat de instemming van de huurders zich beperkte tot de noodzakelijke werkzaamheden en de daarmee samenhangende huurverhoging. De hoogte van de vergoedingen en het voortgezette verblijf in de te renoveren woningen lagen aan de huurders niet ter instemming voor, maar werden hen als overeengekomen medegedeeld. Dat Poort 6 overleg heeft gevoerd met de bewonerscommissie en belangenbehartigers van de huurders maakt dit niet anders, nu die geen mandaat van de huurders hadden om in te stemmen met een voorstel ex [het hof leest:] artikel 7:220 lid 2 BW.

Poort 6 kon zich dan ook niet beroepen op het wettelijk vermoeden van art. 7:220 lid 3 BW, dat haar renovatievoorstel redelijk was, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft vervolgens de redelijkheid van het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel getoetst en dit niet redelijk geoordeeld. De kantonrechter verwierp de stelling van Poort 6 dat de noodzakelijke werkzaamheden konden worden uitgevoerd terwijl de huurders in hun woningen bleven wonen en dat zij niet aansprakelijk is voor de gevolgen van de optionele werkzaamheden, omdat volgens de door Poort 6 verstrekte informatie de huurders in hun woning konden blijven wonen, ook als voor optionele werkzaamheden werd gekozen. Van huurders kon - gelet op de aard van de (collectieve en individuele) werkzaamheden die uitgevoerd moesten worden - niet worden verwacht dat zij in de woning bleven wonen, althans dat zij tijdens de werkzaamheden overdag hun spullen afdekten en indien nodig hun toevlucht zochten in een zogenoemd douchehuis, en dat zij 's nachts in hun eigen woningen overnachtten. Wat betreft de aanspraak van de huurders op schadevergoeding heeft de
kantonrechter tot uitgangspunt genomen dat aan hen een schadevergoeding toekomt ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te
ontvangen. Huurders konden echter geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH, omdat zij niet daadwerkelijk zijn verhuisd en geen verhuis- en inrichtingskosten
hebben gemaakt, hoezeer zij dat wellicht ook gewild hadden indien zij tijdig van de mate van overlast op de hoogte waren geweest. Alle omstandigheden in aanmerking nemende, waaronder ook de reeds door Poort 6 getroffen materiële en financiële voorzieningen, achtte de kantonrechter een aanvullende vergoeding van EURO 1500 per huurder redelijk, voor de inbreuk op het woongenot en voor de overlast.

3.1     In het principale hoger beroep vorderen huurders de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende toewijzing van hun inleidende vordering, op welke vordering in mindering strekt de reeds verstrekte vergoeding herinrichtingskosten alsmede de op basis van de uitspraak in eerste aanleg uitgekeerde vergoeding, tenzij aantoonbaar een hoger bedrag aan schade ter zake van verhuis- en herinrichtingskosten is geleden, met veroordeling van Poort 6 in beide instanties.

3.2     In het incidentele hoger beroep vordert Poort 6 de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende de (volledige) afwijzing van de vorderingen van huurders met veroordeling van
huurders in de kosten van beide instanties.

3.3     De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Kan ondertekening van de akkoordverklaring worden aangemerkt als instemming met een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220, lid2 BW?

3.4     Tussen partijen is niet in geschil dat de werkzaamheden (in ieder geval deels) zijn aan te merken als renovatie als bedoeld in artikel 7:220, lid 2, laatste volzin BW. Partijen verschillen echter
van mening over de vraag of huurders hebben ingestemd met een renovatievoorstel als bedoeld in genoemde bepaling, en zo ja, of hieraan een wilsgebrek kleeft.

3.5     Ingevolge het bepaalde in artikel 7:220, lid 2 BW moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven om tot renovatie over te gaan, als de verhuurder met het oog op de renovatie aan de huurder schriftelijk een gelet op de wederzijdse belangen redelijk voorstel doet. Als dehuurder niet instemt met het renovatievoorstel van de verhuurder, is het aan de verhuurder om in rechte te vorderen dat de huurder wordtveroordeeld om gelegenheid te geven tot de renovatie, waarbij deverhuurder zal moeten stellen en bij betwisting bewijzen, dat zijn voorstel redelijk is.

3.6     In het midden kan blijven of Poort 6 huurders met haar nieuwsbrieven en overige schriftelijke communicatie in voldoende mate op de hoogte heeft gesteld van haar plannen ten aanzien van de
renovatie, nu Poort 6 deze plannen in belangrijke mate niet heeft gebracht als een voorstel, maar - met uitzondering van de zogenoemde individuele werkzaamheden - als een vaststaand feit. Nergens in de nieuwsbrieven of haar overige schriftelijke communicatie heeft Poort 6 zelfs maar laten doorschemeren dat de renovatie alleen zou kunnen worden doorgevoerd, indien zou kunnen worden gesproken van een - met inachtneming van alle omstandigheden van het geval - redelijk voorstel. Dat huurders zich mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel in al zijn facetten, hebben huurders niet hoeven begrijpen. In de akkoordverklaring hebben de huurders slechts verklaard akkoord te gaan met de werkzaamheden voor het aanbrengen van geriefverbeteringen zoals spouwisolatie, HR++glas, het aanbrengen van een HR cv-ketel met warmwatervoorziening, het aanbrengen van mechanische ventilatie en de daaruit voortkomende huurverhoging van EURO
30 per maand, terwijl in de nieuwsbrief waarbij de akkoordverklaring aan de huurders is toegestuurd werd gesteld dat de akkoordverklaring nodig was 'omdat wij voor de geriefsverbeteringen een huurverhoging van EURO 30 per maand vragen'. Uit niets blijkt dat aan de huurders werd gevraagd (ook) in te stemmen met de andere aspecten van de voorgenomen renovatie (waaronder de vergoeding en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat). Evenmin is informatie gegeven over de gevolgen van het tekenen van de akkoordverklaring (anders dan dat de verhuurder daarna verder zou kunnen gaan met de voorbereidingen voor de renovatie), respectievelijk van het niet tekenen daarvan. Ook na de brief van 6 oktober 2008 (zie hiervoor onder 2.7) hoefden huurders niet te begrijpen, dat de gevraagde akkoordverklaring de door Poort 6 thans bepleite verdergaande strekking had, integendeel. In deze brief werd immers gesteld dat de toestemming uitsluitend nodig was in verband met de (collectieve) werkzaamheden 'die sowieso in elke woning uitgevoerd moeten worden'. Poort 6 kon dan ook niet in redelijkheid aannemen dat huurders door ondertekening van de akkoordverklaring de renovatieplannen in volle omvang als redelijk bestempelden. Dit betekent dat de incidentele grieven A en B falen.

Beoordeling van de redelijkheid van het door Poort 6 'nageleefde renovatievoorstel' en van de noodzaak tot verhuizen

3.7     Er is geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de aanspraak van de huurders op schadevergoeding bepalend is of 'het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel', waaronder de hoogte van de door huurders gewraakte financiële vergoedingen, redelijk is en dat in het geval toetsing ervan tot het oordeel leidt dat het niet redelijk is, aan de huurders een schadevergoeding toekomt ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van eenredelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen.

3.8     Het eerste onderdeel van de incidentele grief C is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel niet redelijk is gezien de aard van de werkzaamheden die uitgevoerd moesten worden en de te verwachten gevolgen daarvan voor de bewoners en dat van de huurders in redelijkheid niet verlangd kon worden dat zij in hun eigen woning bleven wonen met afdekking van hun spullen en dat zij overdag indien nodig hun toevlucht zochten in een rusthuis. Het hof overweegt ten aanzien hiervan als volgt. Met 'het door Poort 6
nageleefde renovatievoorstel' heeft de kantonrechter kennelijk bedoeld: het alle aspecten van de renovatie omvattende plan dat aan Poort 6 voor ogen heeft gestaan, zoals het feitelijk is uitgevoerd.
Met de kantonrechter acht het hof het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit op het uitgangspunt was gebaseerd dat de renovatie kon worden uitgevoerd in bewoonde
staat. Gezien i) de aard van de uitgevoerde werkzaamheden (slopen en vernieuwen), de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast, stofontwikkeling en asbestsanering (van riolering en schoorsteen), ii) de omstandigheid dat de binnenwerkzaamheden alle vertrekken van de woning betroffen, iii) de omstandigheid dat de werkzaamheden huurders ertoe noopten hun spullen overdag nauwkeurig af te dekken en zelf geregeld elders te verblijven, iv) de omstandigheid dat (gedurende bepaalde perioden) geen gebruik kon worden gemaakt van de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, water, elektriciteit en verwarming) en v) de geplande duur van de werkzaamheden (uiteindelijk langer dan 5 weken), kon Poort 6 naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet van huurders verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had zij (overigens deels buiten de woningen) enkele voorzieningen getroffen in verband met het tijdelijk moeten missen van de normale voorzieningen.

3.9     Poort 6 - zo begrijpt althans het hof uit de toelichting op grief C - bestrijdt de conclusie dat de woningen tijdens de werkzaamheden onbewoonbaar waren op zichzelf niet, maar meent dat deze onbewoonbaarheid geen (direct) verband houdt met de collectief uitgevoerde renovatie. Zij meent dat de onbewoonbaarheid veeleer is toe te rekenen aan het zelfgekozen vertrek van veel huurders, dat ertoe heeft geleid dat de aannemers anders (minder netjes) zijn gaan werken. De verplichte werkzaamheden hadden vertrek voor vertrek uitgevoerd kunnen worden en zouden dan niet tot zodanige overlast hebben geleid dat verhuizen noodzaak was. Voor zover de onbewoonbaarheid het gevolg is van groot onderhoud of optionele renovatiewerkzaamheden, meent Poort 6 dat deze haar niet regardeert. Voor de overlast die huurders van de verplichte werkzaamheden ondervonden, boden de vergoeding volgens het Sociaal Plan en de door Poort 6 aan huurders toegekende faciliteiten (waaronder de douchewoningen) een afdoende compensatie en voor de huurders was er geen noodzaak overdag hun toevlucht te zoeken 'in een rusthuis', aldus nog steeds Poort 6.

3.10    Deze argumenten brengen het hof niet tot een ander oordeel ten aanzien van het bestaan van een noodzaak tot verhuizen. De door Poort 6 uitgevoerde collectieve werkzaamheden waren naar het oordeel van het hof reeds zodanig omvangrijk en ingrijpend dat van huurders in redelijkheid niet verlangd kon worden dat zij tijdens de uitvoering ervan in hun woning bleven wonen. Daaraan doet niet af de gestelde omstandigheid dat deze werkzaamheden vertrek voor vertrek hadden kunnen worden uitgevoerd. Ook in dat geval zou naar het oordeel van het hof de overlast (door stof, lawaai en gemis van voorzieningen) voor huurders onacceptabel groot zijn geweest. Daar dit oordeel is gebaseerd op een waardering van door de huurders gestelde en door Poort 6 niet, althans onvoldoende bestreden feiten, terwijl door Poort 6 geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, gaat het hof aan het door Poort 6 gedane bewijsaanbod voorbij. Overigens moeten, anders dan Poort 6 meent, ook de individuele werkzaamheden worden betrokken in de afweging of renovatie in bewoonde staat mogelijk is. Ook deze werkzaamheden zijn
immers te vangen onder de noemer 'sloop met vervangende nieuwbouw', dan wel 'gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging' in de zin van art. 7:220 lid 2 (derde zin) BW. Poort 6 heeft in de informatie aan de huurders steeds aangegeven dat de huurders, hoewel niet zonder overlast, in hun woning konden blijven wonen, zonder daarbij een uitzondering te maken voor huurders die kozen voor uitvoering van optionele renovatiewerkzaamheden. Tegen die achtergrond kan het ontstaan van de noodzaak tot verhuizing niet worden toegeschreven aan de keuze van huurders voor het verrichten van optionele werkzaamheden, zelfs al zou verhuizing enkel noodzakelijk zijn geworden in verband met het verrichten van die werkzaamheden. De huurders hoefden op basis van de door Poort 6 verstrekte informatie immers niet bedacht te zijn op het ontstaan van een noodzaak tot verhuizing. Dit betekent dat de incidentele grieven C en D falen.

Recht op verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH, resp. art. 7:220 lid 5-6 BW?

3.11    Huurders stellen in hun eerste grief dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij geen aanspraak kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding ex art. 11g BBSH voor verhuis- en inrichtingskosten, omdat zij niet daadwerkelijk zijn verhuisd. Zij voeren primair aan dat zij - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - wel degelijk zijn verhuisd: een aantal bewoners is
verhuisd naar een woning van familie, anderen naar een door Poort 6 ter beschikking gestelde woning en weer anderen naar elders. Dat huurders niet altijd al hun spullen hebben meeverhuisd, doet hieraan niet af. Daarnaast stellen huurders dat voor het recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH niet van belang is of zij daadwerkelijk zijn verhuisd, hetgeen zou blijken uit de parlementaire behandeling van wetsontwerp 31 528 (MvA EK 2009-1010,

31 528). Een huurder heeft recht op de vergoeding indien hij is genoodzaakt te verhuizen, niet pas wanneer hij verhuist, aldus huurders.

3.12    Het hof overweegt als volgt. Nu is vastgesteld dat 'het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel' niet redelijk was omdat van de huurders in redelijkheid niet verlangd kon worden dat zij tijdens de werkzaamheden in hun eigen woning bleven wonen, komt, gelet op hetgeen hiervoor onder 3.7 is overwogen aan de huurders een schadevergoeding toe ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen. Aangezien het hof van oordeel is dat de uitvoering van het door Poort 6 nageleefde renovatievoorstel verhuizing van de huurders noodzakelijk maakte, hadden de huurders de minimumvergoeding van art. 11g lid 3 BBSH, respectievelijk art. 7:220 lid 6 BW (afhankelijk van het tijdstip van
verhuizing) behoren te ontvangen. Daarbij is niet van belang of de (hele) inboedel wordt/is meeverhuisd en - gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding - evenmin in hoeverre de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen. In zoverre slagen de principale grieven van huurders.

Dient verrekening plaats te vinden?
3.13    Poort 6 stelt, dat nu
-       huurders zes weken geen huur hebben betaald, noch voor hun woning, noch voor de douchewoning;
-       zij in die periode geen nutsvoorzieningen hebben behoeven te betalen;
-       zij een ongemakkenvergoeding hebben ontvangen volgens het Sociaal Plan;
-       zij een vergoeding hebben ontvangen ter zake van herinrichtingskosten, en
-       Poort 6 voorts diverse faciliteiten aan hen ter beschikking heeft gesteld,

de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat deze verstrekkingen in geld en in natura worden verrekend met de bedragen waarop huurders aanspraak menen te kunnen maken. Het door huurders vorderen van de onderhavige vergoeding naast al deze andere verstrekkingen in geld en in natura, acht Poort 6 - zo begrijpt het hof - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.14    Huurders bestrijden dat de door Poort 6 voorgestelde verrekening aangewezen is (met uitzondering van de reeds uitgekeerde vergoeding herinrichtingskosten). Volgens huurders had Poort 6 zich de kosten van de door haar getroffen voorzieningen kunnen besparen, indien zij tijdig zou hebben onderkend dat de uit te voeren werkzaamheden tot een verhuizing noopten. Bovendien stellen huurders dat zij zelf kosten hebben gemaakt in de periode dat zij niet in hun woning waren, die zij niet gemaakt zouden hebben indien zij tijdig hadden geweten dat zij moesten verhuizen (bv. doorlopende abonnementen). Naar de mening van huurders kunnen slechts de vergoedingen die Poort 6 heeft verstrekt als bijdrage in de herinrichtingskosten op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding in mindering worden gebracht.

3.15    Met Poort 6 is het hof van oordeel dat het vorderen van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH door huurders zonder enige vorm van verrekening met de hen reeds verstrekte vergoedingen, naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. Indien Poort 6 direct had onderkend dat huurders hadden moeten verhuizen en deswege recht hadden op de forfaitaire
verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH, dan waren huurders voor een wisselwoning huur verschuldigd geweest, die gelijk was aan de huur van de te renoveren woning (zie Sociaal Plan onder 7.11.2), hadden ze zelf water en energie moeten betalen en dan hadden ze geen ongemakkenvergoeding en vergoeding voor herinrichtingskosten ontvangen. Het hof acht het in de gegeven omstandigheden redelijk (ook) de ongemakkenvergoeding in mindering te brengen op de toe te kennen verhuiskosten vergoeding. De enkele omstandigheid dat het de eigen keuze van Poort 6 is geweest, dat zij laatstgenoemde vergoedingen heeft verstrekt, doet hieraan niet af. Indien en voor zover huurders zijn verhuisd naar/zijn gaan slapen in een zogenoemde douchewoning, geldt dat deze woning niet is gelijk te stellen met een (volwaardige) wisselwoning. Het hof acht het daarom niet redelijk dat hiervoor een vergoeding zou moeten worden verrekend die gelijk is aan
de huur van de te renoveren woning, maar anderzijds acht het hof het wel redelijk dat de huurders die van een dergelijke woning gebruik hebben gemaakt hiervoor enige vergoeding verschuldigd zijn.

Het hof bepaalt deze vergoeding ex aequo et bono op EURO 5 per dag. Ten aanzien van de overige door Poort 6 in natura verstrekte voorzieningen ziet het hof geen aanleiding voor eenzelfde verrekening. Mede gelet op het feit dat niet is komen vast te staan in hoeverre huurders door deze voorzieningen zijn gebaat (zo heeft bijvoorbeeld een huurder nadat hij is verhuisd, niets aan een chemisch toilet in zijn woning), komt het voor risico van Poort 6 dat zij kosten heeft gemaakt om deze voorzieningen te treffen. Dit betekent dat incidentele grief F deelsslaagt.

3.16    Huurders menen dat de vordering tot verrekening dient te worden afgewezen, omdat Poort 6 heeft nagelaten de bedragen aan uitgekeerde onkostenvergoeding te specificeren. De vordering zou daarom processueel illiquide (art. 6:136 BW) zijn. Het hof passeert dit verweer, omdat de omstandigheid dat Poort 6 de uitgekeerde bedragen in deze procedure niet heeft gespecificeerd, er niet aan in de weg staat dat deze tussen partijen eenvoudig zijn vast te stellen.

3.17    Het hof ziet geen aanleiding op het hiervoor geformuleerde uitgangspunt een uitzondering te maken voor het geval een huurder aantoonbaar meer kosten zou hebben gemaakt. Huurders hebben op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat enkele van hen meer kosten hebben gemaakt.

Slotsom
3.18    Het bovenstaande betekent dat het principale hoger beroep deels slaagt, het incidentele hoger beroep (grotendeels) faalt, en dat het bestreden vonnis voor zover tussen huurders en Poort 6 gewezen niet in stand kan blijven. Poort 6 zal alsnog worden veroordeeld aan ieder van huurders de verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH, respectievelijk art. 7:220 lid 5-6 BW te betalen, op welke betaling in mindering strekt de reeds betaalde 1) ongemakkenvergoeding; 2) vergoeding herinrichtingskosten; 3) vergoeding op basis van de uitspraak in eerste aanleg en voorts 4) indien en voor zover huurder is gaan wonen (slapen) in een zogenoemde douchewoning: een bedrag van EURO 5 per dag voor de periode dat huurder deze woning bewoonde. Bij deze uitkomst past dat Poort 6 veroordeeld blijft/wordt in de kosten van de eerste aanleg en die van het incidentele hoger beroep, en dat de kosten van het principale hoger beroep worden gecompenseerd.

Beslissing
Het hof:
-       vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Gorinchem van 11 april 2011, en opnieuw rechtdoende:
-       veroordeelt Poort 6 aan ieder van huurders te betalen de verhuiskostenvergoeding ex art. 11g BBSH, respectievelijk art. 7:220 lid 5-6 BW, zoals deze gold ten tijde van de verhuizing, op welke
betaling in mindering strekt de reeds betaalde 1) ongemakkenvergoeding; 2) vergoeding herinrichtingskosten; 3) vergoeding op basis van de uitspraak in eerste aanleg en voorts 4) indien en voor zover huurder is verhuisd naar/is gaan slapen in een zogenoemde douchewoning: een bedrag van EURO 5 per dag over de periode dat deze douchewoning werd bewoond;
-       veroordeelt Poort 6 in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van huurders tot op 11 april 2011 begroot op EURO 304,26 aan verschotten en EURO 300 aan salaris advocaat;
-       compenseert de kosten van het principale hoger beroep;
-       veroordeelt Poort 6 in de kosten van het incidentele hoger beroep, aan de zijde van huurders tot op heden begroot op EURO 894 aan salarisadvocaat;
-       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.